Principalele provocari cu care se confrunta sectoarele retail, office, industrial si logistic, rezidential
„Este esential sa ne pregatim pentru cele mai dificile scenarii”
Importanti jucatori din industrie s-au reunit, pe 22 septembrie 2025, la Bucuresti, pentru a analiza situatia actuala a pietei imobiliare si a identifica oportunitatile care se contureaza pentru urmatoarea perioada. In cadrul celei de-a XXI-a editii a evenimentului „Real Estate & Construction Forum”, 25 de experti din domeniu si lideri de piata au facut o analiza 360 a pietei imobiliare din patru perspective - retail, industrial & logistics, office, rezidential.
Panel cu focus pe sectorul retail
Retailerii se confrunta cu schimbari profunde in comportamentul consumatorilor: preferinta pentru segmentul discount continua sa creasca, zona de experienta (restaurante, cinematografe, activitati de recreere) se redefineste. Astfel, reinventarea retail-ului prin valoare si adaptabilitate devine esentiala pentru supravietuire.
Au fost de acord invitatii din primul panel moderat de Simina Niculita, Partner & Head of Retail Services, Colliers Romania: Geanina Ungureanu (CPI Property Group | Romania), Roxana Stanciulescu (AFI Europe Romania), Sebastian Mahu (IULIUS) si Venera Munjev (CatInvest Eastern Europe).
„In acest an, oamenii s-au orientat in continuare catre segmentul discount, iar partea de mass-market a functionat foarte bine in perioada colectiilor si a unor evenimente, precum inceputul scolii, Pastele. Nu as spune ca partea de electrocasnice a scazut; daca o comparam cu pandemia, a scazut, insa daca ne uitam la cosul mediu, nu vedem neaparat o scadere. Insa ce afecteaza foarte mult este partea de online, care faciliteaza achizitia pentru astfel de produse. Partea de entertainment, cel putin in centrele noastre, am observat ca le lipseste consumatorilor. Oamenii nu isi mai permit atat de multe calatorii, au inceput sa faca economii, asa ca se intorc spre zona de activitati in proximitate: isi doresc sa vina la un restaurant cu terasa, la un film, la un club de joaca, la un atelier, la un concert, la un training. Ma astept ca trendul de entertainment sa fie cautat in continuare. In rest, nu am vazut mari turbulente sau scaderi pe anumite segmente, in afara de sezonabilitate”, a spus Venera Munjev, Group Asset Manager, Catinvest Eastern Europe.
In continuare, Roxana Stanciulescu, Head of Retail Leasing Division, AFI Europe Romania, a intervenit precizand ca: „Pentru zona de food & beverage observam un moment unde multe branduri s-au dezvoltat foarte mult in ultimii 5-6 ani, pe fondul cresterii consumului, si care ar putea avea probleme foarte mari in viitor. Nu cred ca, in orasele mari, oamenii nu vor mai iesi in oras. Exista, in continuare, cerere de cafenele si de la operatori de restaurante. In ceea ce priveste discounterii, a inceput o dezvoltare in Vestul Europei de mai multi ani, iar acest trend a inceput sa se observe si in Europa de Est. Fiecare segment isi construieste consumatorul, iar discounterii vor continua masiv dezvoltarea. Tine de fiecare brand cum va gestiona situatia, cum am vazut si in 2009, 2010 – brandurile care au rezistat si au vazut oportunitati au fost cele de retea, cele care au investit in tehnologie, in omnichannel. Observ la ei efortul de a aduce, prin tot felul de metode, online-ul in offline, pentru a creste traficul in magazinele lor.
Am redimensionat hypermarketurile. Ele sunt in continuare importante, in special in afara Bucurestiului. Consumatorul merge mult mai mult la hypermarket ca in Bucuresti. In viitor, si magazinele de electrocasnice mari vor necesita o analiza daca mai sunt de actualitate pe suprafete mari. Consumatorul se schimba foarte rapid, obiceiurile de cumparaturi, la fel, asa ca trebuie sa vedem pas cu pas ce se intampla.”
La randul sau, Sebastian Mahu, Head of Asset Management, IULIUS, a adaugat: „Cosmetica si bijuteriile sunt doua zone care au mers, in continuare, fara cusur in acest an. Acest fapt confirma orientarea oamenilor spre wellness, wellbeing. In ceea ce priveste bijuteriile, remarcam un trend foarte bun. Studiile arata ca, la noi, oamenii vad bijuteriile ca pe un bun care isi pastreaza valoarea. In 2024, a fost o usoara stagnare, insa in 2025, acest segment si-a revenit.
Zona de experiente a fost foarte polarizata. Unul dintre primele lucruri pe care romanii le taie sunt ceea ce considera a fi «cheltuieli exceptionale» – chiar si mersul la restaurant e perceput ca un privilegiu si multe iesiri au fost eliminate. Insa zona de locuri de joaca, sali de fitness sunt pe un trend foarte bun, nu mai sunt percepute de oameni ca fiind ceva exceptional. Retailerii trebuie sa se reinventeze si cred ca vor avea de castigat cei care vor intelege ca partea de value, inclusiv pentru mancare, e foarte importanta."
„Anul 2025 va fi unul de stabilitate. Este esential sa ne pregatim pentru cele mai dificile scenarii si, totodata, sa speram la rezultate mai favorabile, mai ales in ceea ce priveste bugetele. Grupul nostru detine mai multe centre comerciale in tara si in Bucuresti, iar diferentele intre orase sunt evidente. Desi mall-urile pe care le gestionam sunt deja mature, fiecare dintre ele are particularitatile sale, iar in orasele mici si medii am observat cresteri mai semnificative comparativ cu cele din marile aglomerari urbane. Recent, am finalizat un proces de renovare la Cluj, cu deschiderea Primark, si continuam investitiile in Sun Plaza, cu adaugarea brandurilor Pull&Bear si Zara, urmand ca si zona de hypermarket sa fie reabilitata.
Trendul discount-urilor este deja prezent de cativa ani si continua sa castige teren, in contextul unei sensibilitati tot mai mari a consumatorilor fata de preturi si calitate. Exemplul succesului Pepco in domeniul produselor pentru copii este elocvent, iar Primark a reusit sa capteze rapid atentia publicului. Segmentul de moda mediu este din ce in ce mai erodat de operatorii online care profita de pachetele mici si voluminoase, ce trec prin vama fara taxe, ceea ce duce la o scadere a cumparaturilor in centrele comerciale. In acest context, sectorul fashion este cel mai afectat de schimbarile din consumismul actual”, a intervenit Geanina Ungureanu, Head of Retail, CPI Property Group | Romania.
Panel cu focus pe sectoarele industrial & logistic
In cadrul panelului moderat de Ionut Oprea, Publisher – „Romania’s Real Estate Guides” Market Pulse Reports, s-a discutat despre cum logistica devine motorul dezvoltarii imobiliare, fiind un diferentiator comparativ cu tarile vecine si tinand cont de nevoia de expansiune a business-urilor regionale.
Din acest panel au facut parte: Antoanela Comsa (Global Vision), Andrei Marian (CTP Romania), Dana Bordei (VGP Romania), Valentin Rosu (Park Lane Developments), Georgia Cailean (Grup Helios Phoenix), Olga Melihov (MLP Group Romania) si Victor Cosconel (Colliers Romania).
Victor Cosconel, Partner | Head of Office 360 & Industrial | Office, Industrial & Logistics, Colliers Romania, a facut o radiografie a sectoarelor industrial si logistic, precizand ca: „In ciuda vremurilor interesante pe care le traim, cu un context international complicat si un context local in care trebuie sa tragem frana de mana, logistica iese in fata si asta se datoreaza faptului ca e un ecart foarte mare intre Romania si tarile din jur. Business-urile din jur au nevoie sa se dezvolte si asta ne impinge in fata. Am vazut o dinamica foarte buna, peste perioada similara a anului trecut, cu undeva la 25%. Se dezvolta in continuare acest sector. La nivelul chiriei, s-a stabilizat undeva spre limita de sus si cu un vacancy foarte scazut. In discutiile pe care le am cu colegii din regiune, tari precum Polonia, Cehia, la care ne uitam inainte, vedem ca ele au vacancy-uri mult mai mari. Cred ca pe final de an vom vedea tranzactii surpriza, insa ramane de vazut cate vor ramane in Romania. Atat pe logistica, cat si pe productie exista cerere, exista interes. Partea de vest a tarii este preferata, in continuare, insa cred ca Bucurestiul nu si-a pierdut locul de motor principal.”
In acest context, Dana Bordei, Commercial Country Manager, VGP Romania, a impartasit din planurile organizatiei: „Dezvoltam un concept nou in Sibiu, pentru celule mici. Este o prima incercare prin care trebuie, mai intai, sa educam piata cu privire la ce presupun celulele mici, autorizate. Urmeaza sa deschidem doua noi orase, care, cu siguranta, sunt poli importanti atat din punct de vedere logistic, cat si productie. Este sanatos sa ne uitam la dinamica dezvoltarii in regiune, mai ales in contextul in care Romania are o provocare in a arata valoare adaugata. Portofoliul nostru creste, insa cresc foarte mult si tarile din Regiune. Asa cum Romania crestea spectaculos acum 10 - 15 ani, asa se dezvolta tarile din regiune si trebuie sa fim foarte atenti. Devenim un hub regional logistic, dar vom avea destul de multa competitie. Vedem competitie care vine din Turcia, care beneficiaza de ceva mai multa flexibilitate. Noi suntem in UE si ne confruntam cu mai multa birocratie. Romania creste, dar trebuie sa ne asezam corect in urmatoarea paradigma si sa intelegem contextul regional, sa fim mai curajosi.
Romania este in alt context economic si regional fata de inceputurile dezvoltarilor logistice, VGP triplandu-si portofoliul in ultimii 4 ani, urmand sa ajunga la 600 000 m² in 2026.”
La randul sau, Georgia Cailean, COO Asset Management, Helios Phoenix Group, a adaugat: „In primele luni ale acestui an ne-am concentrat pe dezvoltare si pe livrarea etapizata si inchirierea spatiilor deja dezvoltate. Am livrat, in Otopeni, peste 20 000 m² si am pregatit fundatia pentru faza a doua. In Constanta, in zona Palas, am finalizat constructia, pe care am inchiriat-o aproape 100% si ne pregatim pentru un nou proiect. Avem prezenta si la Cluj - prima faza deja am livrat-o. Incercam nu doar sa livram metri patrati, ci si sa sedimentam relatia pe care o avem cu chiriasii nostri, pentru ca trebuie sa ne adaptam la cerintele acestora. Flexibilitatea si adaptabilitatea sunt cerinte esentiale pentru a livra un spatiu. Nu mai vorbim de spatii traditionale, ci despre structuri care trebuie sa se adapteze cerintelor – avem clienti care se dezvolta usor, dar sigur, si, prin urmare, apreciaza dezvoltarea fazelor ulterioare in parcurile existente. Incercam sa acomodam cerintele tuturor, pentru ca exista o cerere sustinuta.”
„Anul acesta, trebuie sa ai curaj sa dezvolti speculativ. Am livrat la inceputul anului 88 000 m² in Ploiesti, 100% inchiriati. Construim speculativ in Oradea, spre exemplu. Suntem prezenti si in partea de Sud a Bucurestiului, in Popesti Leordeni. Avem un proiect de 54 000 de metri patrati si o parte din el este pre-leased. Oradea e un oras care ne place foarte tare, Sibiul la fel - suntem in discutii cu doi potentiali clienti pentru 30 000 m².
Pentru noi, astazi, este importanta adaptabilitatea. Nu e important doar tipul de cladiri, ci ce le oferim clientilor in contracte. In ziua de astazi, trebuie sa fii mai flexibil, mai ales ca, in logistica, sunt clienti care nu vor sa isi asume angajamente pe mai mult de un an. Cand vine vorba de cladiri, avem inclusiv o cladire cu spatii mici, pentru IMM-uri. Alte tipuri de cladiri pe care le-am livrat sunt terminale air cargo, unde aterizeaza avioane cu capacitate de 50 de tone, la Oradea. La retailerii de fashion, unde discutam de suprafete foarte mari, inchiriate pe un termen mai lung, remarcam faptul ca automatizarea este de foarte mare interes”, a spus, in continuare, Andrei Marian, Business Development Director, CTP Romania.
„Pe partea de logistica, analizam niste terenuri. In vara am inceput constructia pentru o fabrica din Craiova si ne dorim foarte mult sa ne concentram pe partea de industrial. Avem multe proiecte in zona de analiza si ne dorim sa dezvoltam. Ne dorim productie foarte mult, avem nevoie de productie in tara si vrem sa fim printre cei care se concentreaza pe acest trend. Nu ramanem doar in Bucuresti. Avem proiecte pe care le analizam si in Timisoara, si in Oradea.
Invatamantul trebuie sa schimbe directia. Avem nevoie de specialisti – a disparut acel sistem dual. Avem nevoie de toate tipologiile. Ca sa fim competitivi, trebuie sa construim la un pret accesibil, sa avem o calitate buna a lucrarilor, dar avem nevoie si sa avem personalul pregatit pentru a opera acele cladiri. Avem nevoie si de stabilitate fiscala si legislativa, avem nevoie sa ne resetam si sa pornim in directia cea buna.
In ceea ce priveste energia, pentru orice proiect pe care il dezvoltam ne gandim si la partea de energie regenerabila. Avem discutii cu chiriasii nostri despre cum sa instaleze panourile pe cladire, in vederea eficientizarii costurilor pentru toata lumea, pentru ca vedem un cost al energiei foarte mare, cu un impact semnificativ”, a intervenit, Antoanela Comsa, Deputy Chief Executive Officer, Global Vision.
Vorbind despre planurile companiei, Olga Melihov, Chief Country Officer, MLP Group Romania, a adaugat: „Noi am inceput constructia pentru 20 000 m² pe care i-am securizat deja, iar aceasta suprafata urmeaza a fi livrata in noiembrie anul acesta. Continuam cu planurile de constructie speculativa. Am asteptat usor startul constructiei; piata nu a fost foarte increzatoare in perioada verii, dar, de curand, am dat drumul a altor 21 000 m². Prin urmare, parcul nostru creste si in curand vom ajunge la 80% din capacitatea terenului. N-as spune ca schimbam directia prea tare – dezvoltam cladiri de clasa A. La noi, suprafetele nu sunt sub 3 500 m² pana la 5 000, 10 000. Clientul isi doreste sa aiba mai multe optiuni atunci cand ia o decizie si isi doreste sa aiba o diversitate a oportunitatilor.”
„Am inceput procesul de constructie pentru noul nostru proiect logistic in zona Popesti-Leordeni, 20 000 m². Am inceput timid sa demolam – speram ca la inceputul anului viitor sa va prezentam prima cladire care va fi gata. Incercam sa inovam si sa gasim solutii pentru clientii nostri si, de aceea, avem un mix de spatii – de la spatii de 1 500 m² la spatii foarte mari, pentru a acomoda orice tip de client. Suntem pregatiti sa facem orice timp de spatiu pentru orice tip de client, intr-un tip cat mai scurt. Incercam sa ne aliniem si la standardele ESG, astfel ca gasim tot felul de lucruri noi care apar si in logistica – de la panouri solare, statii de incarcare pentru masini electrice, plantarea de copaci pentru a avea spatii mai primitoare”, a mentionat Valentin Rosu, Construction Director Romania, Park Lane Developments.
Panel cu focus pe sectorul office
Al treilea panel, cel cu focus pe sectorul office, a fost moderat de Lucian Opris, Director | Tenant Services, Office, Industrial & Logistics, Colliers Romania. In deschiderea panelului, el a facut o scurta analiza a principalelor evolutii din acest sector si a trenurilor pentru perioada urmatoare.
„La jumatatea anului, avem tranzactionati 102 000 m² de birouri, intr-o scadere fata de 159 300 m², cat au fost in prima jumatate a anului 2024. Aceasta cifra este mai mica si ca media anilor 2019-2023, care se plaseaza la 145 000 m². In ceea ce priveste cererea noua, totalizam 37 000 m², fata de 64 000 m² in 2024. Suntem sub ceea ce stiam noi si ce era media ultimilor ani. Tranzactiile cele mai mari sunt renegocieri – 22 000 m² pentru o banca din Romania, o reinnoire de contract. Chiria prime, in Bucuresti, este de 22 euro, un pret oarecum constant fata de anul trecut, dar mai mare ca media ultimilor ani, care s-a situat la 18,5 euro/mp. In 2024, s-au livrat putini metri patrati - 16 500 -, insa anul acesta se va livra un minim istoric - 6 500 m². In 2026, estimam ca vor fi finalizate undeva la 50 000 m² de cladiri de birouri. Nu trebuie sa ne speriem, ci sa realizam ca nu putem fi intotdeauna pe crestere, ci ca vin perioade de crestere, de maturitate, de platou”, a explicat el.
Pornind de la aceste date, au analizat evolutia sectorului: Andreea Cotiga (CPI Property Group | Romania), Andrei Boca (Globalworth), Florina Grosu (Adventum Group), Mihaela Ispas (Filip & Company), Filip Iacobescu si Ovidiu Trofin (RENOMIA Gallagher).
„Schimbarile legislative vin in valuri si afecteaza. Trebuie sa fim competitivi cu alte orase – Budapesta, Praga, orasele poloneze - si nu putem fi competitivi decat la pret, pentru ca livram cladiri similare din punct de vedere tehnic.
Credem, in continuare, in marketul pe care suntem activi. Credem ca exista crestere atat prin chiriasii noi, cat si prin cei existenti. In afara de relocari, trebuie sa ne uitam la extinderi pe baza cresterii business-ului. Trebuie sa fim acolo pentru a le acomoda cerintele. Avem proiecte pentru care avem autorizatie de construire, avem terenuri la care trebuie sa obtinem autorizatia si ne uitam la ce oportunitati de dezvoltare exista. Urmeaza sa pornim in zona Aurel Vlaicu un proiect nou.
Este important sa avem discutii, mai ales la extinderi, in special cu aceiasi chirias, pentru ca acestia sunt in pozitia in care afla, la nivel de costuri, ca acestea s-au dublat sau triplat. Aceasta este o realitate cotidiana. Un stil preferat al meu de lucru este ca si chiriasul sa aiba o implicare financiara in ceea ce priveste spatiul pe care il va inchiria – asta ii da o mai mare responsabilitate in ceea ce priveste activitatea. Pentru a pastra valoarea cladirii, trebuie sa cheltuim bani. Vorbim de tehnologie, echipamente, unde trebuie sa investim continuu, pentru ca altfel se pierde valoarea si chiriasii vor simti aceasta lipsa de calitate”, a spus Andrei Boca, Leasing Director, Globalworth, vorbind despre evolutia pietei de birouri.
La randul sau, Andreea Cotiga, Head of Leasing Office, CPI Property Group | Romania, a intervenit precizand ca: „E o realitate, o tendinta reintoarcerea la birou – poate nu 5 zile din 5, insa vedem din ce in ce mai des companii care impun un minim de 2-3 zile de lucrat obligatoriu de la birou. Am avut in portofoliu companii care au crescut la 4 zile pe saptamana prezenta la birou. Sigur ca e o situatie interesanta. E o provocare pentru ca, de fapt, efectul imediat il reprezinta o reevaluare de suprafata, iar rezultatul se traduce fie in extinderea suprafetei inchiriate, fie in renuntarea exercitarii unor clauze pe care le aveau in contractele de inchiriere. Am auzit spunandu-se ca ne confruntam cu o goana a securizarii spatiilor, mai ales in contextul unor livrari destul de limitate in ultimii doi ani. Vedem companii mari care ocupa suprafete semnificative si care doresc sa isi securizeze din timp spatiile de birouri dorite, pentru viitor. Cei care nu vor reusi sa faca asta din timp vor ajunge fie sa plateasca mai mult, fie sa faca eventuale compromisuri, ce pot tine de timing, de locatie sau de un downgrade pe specificatiile tehnice. Efectul pe care l-am vazut in activitatea de leasing, anul acesta, este ca aproape jumatate din tranzactiile noi reprezinta extinderi de suprafata ale unor chiriasi existenti, extinderi ce vin din cresteri de business, dar exista si situatii in care vin din cresterea gradului de prezenta fizica la birou.”
„Noi am facut studii pentru a vedea cum arata prezenta la birou si am observat trei categorii: in zilele marti - joi prezenta in campus este de 50-60%. Lunea avem 40% prezenta la birou, iar vinerea avem un procent de sub 30% prezenta la birou. Din perspectiva mea, as spune ca cinci zile de lucru la birou reprezinta o exceptie. In general, se vine la birou undeva la 3-4 zile pe saptamana. Companiile multinationale mari au flexibilitatea in ceea ce priveste zilele in care angajatii se prezinta la birou, iar in companiile mici si medii, prezenta este de 100%. Cred ca tine de politica interna, de cultura organizationala, de politica de atragere si retinere a talentelor”, a adaugat Florina Grosu, Leasing Manager, Adventum Group.
Vorbind despre asteptarile chiriasilor din cladirile de birouri, Mihaela Ispas, Counsel, Filip & Company, a punctat ca: „Din discutiile cu clientii nostri, am observat ca este importanta pozitia de negociere. Clientii isi doresc cladiri premium. Vorbim de politici ESG, care se reflecta in contractele de inchiriere. Ambele parti sunt din ce in ce mai sofisticate, iar numeroase cerinte vin din partea chiriasului. Acestea releva cat de importanta este pozitia chiriasului, mai ales cand negociaza un contract pe o perioada mai lunga, cum ar fi 15 ani. Daca vorbim de un chirias, o companie foarte mare cu politici de ESG, cu siguranta ca le vor dori implementate, pentru ca vorbim de contracte de inchiriere incheiate in tari din toata lumea, astfel ca si in tara noastra contractele trebuie sa fie in line cu cele din alte tari.
Fie ca vorbim de chirie, de indexarea chiriei, de service charge, noi, ca avocati, suntem foarte implicati. Trebuie sa explicam chiriasilor cum aceste sume vor fi marite pe parcursul contractului. Vorbim de contracte cu optiuni de prelungire si, atunci, daca ne uitam peste 5 ani la ceea ce s-a semnat, este important sa le explicam clientilor ce inseamna indexare si cum se pot modifica.”
Un alt subiect abordat in cadrul panelului a vizat importanta datelor in alegerea tipului de spatiu potrivit. Astfel, Filip Iacobescu, Global CRE, Facility & Business Optimization consultant, a explicat ca: „Datele conteaza si oamenii se uita la ce inseamna specificatii, pozitionare. Piata s-a focusat, in schimb, pe un anumit tip de servicii pentru un anumit tip de industrie. Cred ca ar trebui sa ne uitam speculativ sa aducem si alt tip de industrii in aceste cladiri de birouri. Suntem mult in spatele altor piete mature in a aduce altfel de chiriasi in cladirile de birouri, care sa aduca un plus de valoare. As spune ca sunt numerosi investitori din afara care nu vad potentialul pentru business-ul din Romania, pentru ca ne vad specializati pe shared services, IT, banci. Cand am facut consultanta pentru anumite companii care doreau sa intre pe piata, Romania reprezenta o usoara necunoscuta, desi avem un nivel al talentului superior, profesionisti cu competente, cu un nivel de limbi straine foarte bun. Trebuie sa lucram impreuna, sa promovam partea aceasta.
Nivelul de expertiza sau nivelul de intelegere al companiilor a crescut. Astfel, punctul de inceput sunt specificatiile tehnice. Foarte mult conteaza si layout-ul spatiului – chiriasii vor sa stie cat de usor poate fi convertit spatiul pentru nevoile lor. Conteaza si partea de wellness. Decizia sau procesul prin care o cladire este aleasa a crescut in complexitate si tine cont de numerosi factori, care trebuie analizati atent.”
„Asiguratori noi in piata din Romania deocamdata nu sunt, dar noi, RENOMIA, aducem produse de asigurare noi din piata din Europa si nu numai, avand acces si conexiuni foarte bune cu peste 120 jucatori importanti din industria asigurarilor, atat asiguratori cat si reasiguratori.
Din punct de vedere al primelor de asigurare, este o acalmie. Daca vorbim de zona de property, lucrurile sunt linistite deocamdata. Cum bine stiti in Romania, incepand din luna iunie si pana acum, au fost inregistrate multe daune, in special ca urmare a fenomenelor meteo (ploi abundente/inundatii) dar si incendii, astfel incat, cel mai probabil ca vom vedea un impact in cresterea cotatiilor de prima in cursul anului viitor.
Nivelul cotatiilor de prima depinde foarte mult de portofoliul fiecarui asigurat, acoperirile furnizate de programul de asigurare si de nivelul fransizelor aplicabile, dar si de puterea de negociere a brokerului, a consultantului cu care asiguratul decide sa lucreze.
Este foarte important ca, in negocierea programelor de asigurare sa se plece de la contractul de inchiriere, de la analiza capitolului “Obligatiile Partilor” si capitolul “Asigurari”. Consultanta in zona asigurarilor incepe inca din faza draftului contractului de inchiriere, astfel incat clauzele contractului final sa fie aliniate, iar externalizarea riscurilor proprietarului/chiriasului catre asiguratori sa fie cat mai mare. Intalnim des situatii in care contractele de inchiriere contin solicitari de asigurari care nu sunt uzuale pentru Romania, iar respectarea contractului, prin prezentarea acoperirilor solicitate, poate pune in dificultate buna desfasurare a contractului”, a precizat Ovidiu Trofin, Deputy Head of International Broking Center Romania Hub / Senior Placement Specialist, RENOMIA Gallagher.
Panel cu focus pe sectorul rezidential
Ultimul panel din cadrul evenimentului a adus in discutie provocarile din sectorul rezidential. Astfel, moderatorul panelului, Gabriel Blanita, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers Romania, a facut o analiza a pietei rezidentiale, precizand ca: „Vorbim de o cerere in crestere pentru apartamente. In acelasi timp, trebuie spus ca sunt din ce in ce mai putine apartamente construite in centrul orasului si mai multe care sunt dezvoltate spre periferie. Vedem ca cererea pentru aceste produse a fost una sustinuta. Vedem ca ceea ce e adevarat la nivel de tara nu e neaparat adevarat la nivel de oras sau de zona. In anumite zone din Bucuresti, cererea e mult mai mare decat ceea ce se poate construi acolo. Vom vedea mai multe dezvoltari in zone precum Voluntari, ceea ce va insemna si mai mult trafic in interiorul orasului.”
La acest panel au participat: Beatrice Dumitrascu (One United Properties), Laurentiu Afrasine (Akcent City), Irina Caraene (Cordia Romania), Luciana Giurea-Rosca (AFI Europe Romania), Rafaela Nebreda (Grupo Demetra si Imoteca), Alin Popa (Novum Business Invest) si Andreea Dumitru (Hagag Development Europe), care au discutat despre oferta din ce in ce mai redusa de apartamente si cum isi schimba dezvoltatorii strategiile in acest context.
Vorbind despre masurile adoptate de Guvern in aceasta vara si impactul asupra sectorului rezidential, Laurentiu Afrasine, CEO, Akcent City, a precizat: „Anul acesta, Guvernul a fost cel mai bun agent imobiliar. In luna august am vazut din nou o efervescenta pe piata imobiliara si asta ma bucura. Trebuie sa existe si este important sa existe cerere pe piata imobiliara. Din pacate, avem o oferta mult mai scazuta. Din perspectiva mea, nu am constatat schimbari majore in ceea ce priveste PUG-ul.
Suntem la aproape 5 ani de la pandemie, eveniment care ne-a marcat pe toti. Aceasta a fost o linie peste care s-a trecut greu si sunt 5 ani de cand piata imobiliara a fost impactata. Din momentul in care am achizitionat terenul pe care dezvoltam Akcent City si pana astazi, cand suntem la 97% din vanzari, am avut vanzari tranzactionate apartamente cu TVA de 5%, 9%, 19% si 21%. Avem patru valori ale TVA-ului in patru ani. Impozitul pe dividende a crescut si el de la 5% la 8%, 10% si 16%. Eliminarea facilitatilor fiscale din zona constructiilor au avut si ele un impact enorm asupra dezvoltărilor din piata imobiliara. Trebuie sa vorbim si despre taxa pe munca. Salariul minim a crescut si el, ceea ce inseamna o crestere si un impact major al taxelor pe munca. Cu toate acestea, observam ca exista cerere. Inca exista dezvoltatori care dezvolta intr-un mediu atat de volatil.”
La randul sau, Irina Caraene, Director Vanzari, Cordia Romania, a intervenit precizand ca: „Inflatia a crescut enorm anul acesta, iar pentru septembrie este estimata la 9.5%. Noi analizam ceea ce ne dorim sa facem – o data, ne referim la rapoartele de piata care se bazeaza pe datele ANCPI. In iulie, au fost peste 11 500 locuinte vandute la nivel de Bucuresti. In august, 10 237 in Bucuresti si 3 246 in Ilfov. Stocul de garsoniere si apartamente cu doua camere in afara Bucurestiului a scazut foarte tare. In privinta constructiilor, trebuie sa ne uitam la ce s-a intamplat la ultimii 5 ani. Au fost construite 63 000 de locuinte, care au acoperit 3 sectoare. In Sectorul 4, astazi, exista 180 de oferte in 17 proiecte, in Sectorul 3 sunt 2 750 oferte in 30 de proiecte, unde avem doi dezvoltatori puternici, iar in Sectorul 6 avem 920 de oferte.
Avem 186 de proiecte de mare anvergura pe cand, in anii anteriori, aveam intre 11 000 si 13 000 de oferte in fiecare trimestru monitorizat. Ofertele scad pentru ca nu sunt noi autorizatii de construire, desi procedura de avizare a fost usor simplificata in aprilie 2025. Este din ce in ce mai greu sa ai o predictibilitate atunci cand te apuci sa dezvolti un complex rezidential, pentru ca nu poti estima cand vei putea iesi cu ofertele in piata. Situatiile dificile creeaza oameni puternici si dezvoltatori puternici. Ai ocazia sa lansezi pe piata produse foarte bune, astfel incat clientul final este cel mai castigat. Astazi, cauti sa oferi comunitati, faci regenerare urbana, ceea ce este un castig pentru Bucuresti. Sunt zone care trebuie luate, dezvoltate. Interesul clientilor pentru zona centrala este din ce in ce mai mare, la fel si un interes pentru zone in care au infrastructura urbana.”
„Perspectivele, in cazul nostru, sunt pozitive. Dupa modificarea cotei de TVA, cei care au dorit sa securizeze un anumit pret pentru apartamentul pe care si-l doresc au contractat tocmai pentru a bloca acum, in faza de proiect, intelegand ca de anul viitor, toate costurile vor creste. Suntem optimisti si cu privire la proiectul din Obor, unde structura de rezistenta este finalizata in proportie de 90%, iar vanzarile se apropie deja de 50%.
Si pentru anul viitor lucram cu scenarii optimiste. Ce vad eu, ca om de marketing, in ceea ce priveste volumul de lead-uri inregistrat pe zona de campanii, este o usoara scadere in ultimele doua luni, cam cu 10 - 15% pe luna, insa in continuare inregistram 80 - 90 de lead-uri per proiect, pentru aceste doua proiecte. Din stocul curent in curs de executie, mai putin de jumatate sunt apartamente ar fi indeplinit conditiile pentru a se incadra la cota de 9% TVA. Exista interes pentru apartamente noi, iar oamenii, in continuare, isi doresc sa locuiasca mai bine. Foarte multa lume care locuieste deja in zona Colentina - Obor, in blocurile vechi, se indreapta, cu cereri, catre dezvoltatorii care au proiecte noi in zona”, a adaugat Andreea Dumitru, Chief Marketing Officer, Hagag Development Europe.
„Este foarte importanta crearea unei comunitati, pornind de la specificul clientului. Noi am avut un succes deosebit cu clientul care nu este bucurestean – 78% din clientii proiectului Novum 56, vorbim de 715 unitati livrate – sunt oameni din afara Bucurestiului, din orase precum Pitesti, Ramnicul Valcea. Am pus mult accent spre acest tip de client si catre nevoile pe care ei le au. Probabil vom vedea o scadere a apetitului pentru credit si cred ca trebuie sa ne pregatim pentru o perioada in care dobanzile, in continuare, vor sta sus. Trebuie sa ne pregatim pentru o perioada in care investitorii nu mai sunt neaparat dispusi sa cumpere 10-20 de apartamente si sa le inchirieze, desi randamentul de chirie e unul bun. Trebuie sa fim pregatiti, sa ne gandim in primul rand la client, la nevoile clientului, la cum vom fi si cum vom ajunge la nivelul asteptarilor acestui client tinta. Sa gasim acel mecanism prin care sa raspundem nevoilor clientului. Aceasta diferentiere este foarte importanta si va fi o chestiune pe care va trebui sa punem cat mai mult accent. Noua generatie nu isi mai doreste neaparat o proprietate, dar 94% suntem proprietari. In Bucuresti, totusi, dinamica este cu totul alta si nu cred ca vorbim despre asemenea cifre. Exista si va exista in continuare un flux de tineri care vor veni catre facultati si, atunci, trebuie sa ne asteptam in continuare la acest aflux de tineri din micile orase, unde perspectivele lor sunt foarte limitate, iar Bucurestiul va trebui sa absoarba acest flux”, a raspuns, la randul sau, Alin Popa, General Manager, Novum Business Invest.
Beatrice Dumitrascu, CEO Residential Division, One United Properties, a intervenit precizand: „Dintre apartamentele pe care le avem la vanzare – avem undeva la 1 000 de apartamente disponibile din 3 084 – observam ca exista o nevoie foarte mare de locuinte. Este foarte important de mentionat in ceea ce priveste 2025 pentru noi ca am raportat 95,4 milioane de euro in prima jumatate a anului. Oamenii, atunci cand decid sa cumpere, fac research o perioada mai lunga de timp. Nu decid azi si cumpara maine, ci atunci cand ajung la noi vin deja cu decizia de cumparare. In Romania, avem un stoc de locuinte foarte vechi. Suntem, totodata, o tara de proprietari si, astfel, oamenii isi doresc sa reinnoiasca stocul acela, care este vechi. Vorbim de o piata de inchiriere care va urma sa creasca, mai ales ca tinerii sunt interesati sa aiba mobilitate. Infrastructura inexistenta i-a ajutat pe ei sa ia decizia de a inchiria. Ne incumetam sa lansam dezvoltari noi. In urmatoarele 12 luni vom incepe One City Club. Ne dorim foarte mult sa pornim si One Cotroceni Towers, continuarea lui One Cotroceni Park.”
„In cazul nostru, primul proiect destinat exclusiv inchirierii a aparut in urma cu 4 luni. Speram ca in urmatorii ani vom ajunge la cateva mii de unitati. 70% este procentul de inchiriere pe care am reusit sa il atingem de la deschidere. Avem un client extrem de divers: avem si romani si straini, avem si femei si barbati, avem familii. Oferim o sala de sport, anul viitor vom deschide spatii de coworking. Ne orientam spre crearea unei comunitati. Chirias sau proprietar – este o discutie care se poarta, insa este o alegere de lifestyle. Daca doresti sa incredintezi dezvoltatorului partea de property management, asiguram un standard ridicat.
Estimarile erau ca undeva la 20% dintre apartamentele lansate se intorc in piata prin inchirieri. Daca vrem sa avem o tara ca in afara, trebuie sa vedem ca asta vine la pachet cu niste costuri. Cu siguranta, cei care isi permit sa cumpere cash sunt investitori mici. Pentru a face un proiect asa cum am facut noi, ne-am bucurat ca am avut disponibili propriii bani. Tot mai multe banci sunt interesate de acest concept built-to-rent in aceasta zona din Europa”, a spus Luciana Giurea Rosca, Head of Residential Division, AFI Europe Romania.
„Dupa ultimii 5 ani, cu numeroase greutati, raman cei care dovedesc ca pot sta in piata pe termen lung si care dezvolta proiecte de calitate. In 2026, livram 1 000 de apartamente care sunt vandute in proportie de 76% si mai avem in portofoliu inca 1 000, pentru care avem un flux constant. Ritmul de vanzare nu este similar celor de acum 10 ani. In vara, aveam emotii ca dupa boom-ul din iulie, august si septembrie vor fi mai lente, insa acest trend nu s-a oprit. Am mers pe un trend ascendent si peste asteptarile noastre. M-a bucurat foarte mult si cred ca incertitudinea e un lucru greu de digerat atat pentru dezvoltator, cat si pentru cumparator.
Pe partea de chirii, avem in toate proiectele de volum mici dezvoltatori de cartier care cumpara cateva apartamente pentru a le putea inchiria. La nivel de oferta in piata, noi am avut mereu in portofoliu proiecte in zonele centrale: Piata Romana, Victoriei, Unirii. Acum nu mai avem niciunul. Cei care au construit sau le-au terminat nu primesc receptia. Oamenii au, in continuare, nevoie de locuinte. A fost la un moment dat un boom pentru proiectele din periferie, dar la nivel de case, pentru ca oamenii isi doresc o comunitate, insa si aici este greu. Proiectele pe care le vad de viitor sunt cele care vin cu regenerarea urbana, care au parteneriat cu orasul – sa amenajezi un parc, sa ai o scoala, zone de sport”, a completat Rafaela Nebreda, Founder & CEO, Grupo Demetra si Imoteca.
Evenimentul a fost organizat de BusinessMark. O noua editie a proiectului „Real Estate & Construction Forum” va avea loc la inceputul lui 2026.
Partenerii evenimentului au fost: CPI Property Group, Globalworth, Lion’s Head Investments, Cordia, Storia, Renomia Gallagher, Filip & Company, Colliers Romania.
Partener de tehnologie: SCS, 4pay.ro.
Partener de monitorizare: mediaTrust.
Parteneri media: Spotmedia.ro, Finzoom, Financial Market, Ziarul Bursa, Daibau.ro, Logistic Post, spatiulconstruit.ro, Proidea, instalnews.ro, ibuild, depozitinfo.ro, birouinfo.ro, Radar Imobiliar, Jurnalul de Afaceri, EventsMax, MATEK, Revista Piata, Transilvania Business, Business Voice, PRwave, angajatorulmeu.ro, DigitalBusiness, Romania Durabila, Club Economic, Economistul, Business Press.
ibuild si Proidea au fost partenerii media ai evenimentului.
